प्लटिङ नभएका जग्गा खरिद गर्दै हुनुहुन्छ? यस्ता छन् फाइदाहरू

काठमाडौँ। प्रायजसो रियलस्टेट डेभलपरहरूले फरक प्रयोजनमा रहेका अथवा खाली (अविकसित) जग्गा किनेर कोलोनी, हाउजिङ निर्माण गर्ने तथा प्लटिङ गरेर बिक्री गर्ने प्रचलन बढ्दो छ।

पछिल्लो समय जग्गाको मूल्य बढेसँगै सर्वसाधारणले एउटा समूह बनाउने र एकमुष्टमा पनि जग्गा किन्ने गरेका छन्। थौरै लगानीमा धेरै प्रतिफल लिन सकिने हुँदा अविकसित प्रपर्टीप्रति सर्वसाधारणले चासो देखाउँछन्। यसरी प्लटिङ नभएका जग्गा खरिद गर्दा केही हदसम्म फाइदा त हुन्छ तर समस्या पनि आउन सक्छन्। 

प्लटिङ नभएका जग्गा खरिद गर्दा के फाइदा हुन्छ ?

सस्तो मूल्यमा धेरै जग्गा पाइनेः प्लटिङ नभएका जग्गा प्लटिङ भएको जग्गा भन्दा कम मूल्यमा कम मूल्यमा पाउँन सकिन्छ। यसो हुँदा थोरै पूँजी भएका लगानीकर्ताले पनि जग्गा किन्ने क्षमता राख्दछन्। साथै यस्तो जग्गामा लाग्ने सम्पत्ति कर शुल्क पनि न्यून हुन्छ।

विविध प्रयोजनमा ल्याउन सकिनेः प्लटिङ नभएका जग्गालाई आफ्नो आवश्यकताअनुसारले प्रयोग गरेर आम्दानी समेत भित्र्याउन सकिन्छ। यस्तो जग्गामा हस्पिटल, अपार्टमेन्ट, कोलोनी, हाउजिङ, विद्यालय, तरकारी खेती तथा पार्किङ लगायत विविध प्रयोजनका लागि प्रयोग गर्न सकिन्छ। साथै आवश्यकताअनुसार जग्गालाई  टुक्रयाएर बिक्री गर्न पनि सकिन्छ। 

सानो लगानीमा राम्रो प्रतिफल लिन सकिनेः प्लटिङ नभएका जग्गा खरिद गरी व्यवसायिक रूपमा वा भाडामा दिएर पनि राम्रो आम्दानी लिन सकिन्छ। साथै ठूला कम्पनीहरूलाई जग्गा लिजमा दिएर अथवा प्लटिङ गरेर बिक्री गर्दा पनि राम्रो प्रतिफल पाइन्छ। 

लगानी सुरक्षित हुनेः जग्गामा लगानी गर्नुलाई निकै सुरक्षित मानिन्छ। केही समय प्रतिक्षा गरेर धेरै फाइदा लिन सकिने र अरू व्यवसाय जस्तो घाटा भइहाल्ने अवस्था नआउने हुँदा अविकसित जग्गामा लगानी गर्दा ढुक्क भएर गर्न सकिन्छ छ। 

प्लटिङ नभएका जग्गा खरिद गर्दा कस्ता समस्याहरू आउँछन् ?

बस्ती विकासमा चुनौतीः नेपालको सन्दर्भमा प्लटिङ नभएका जग्गालाई विकास गर्नु जटिल विषय हो। सरकारी नीति र पूर्वाधारको अभावले (जस्तै सडकहरू, खानेपानी, ढल निकास) बस्ती विकासमा निकै सास्ती भोग्नुपर्छ। 

कानूनी कठिनाइः प्रत्येक नागरिकलाई कानूनको अधीनमा रही सम्पत्ति आर्जन गर्ने, भोग गर्ने, बेचबिखन गर्ने, व्यावसायिक लाभ प्राप्त गर्ने र सम्पत्तिको अन्य कारोबार गर्ने हक छ। तर राज्यले त्यसका लागि निश्चित कानुनी प्रावधान लागू गरेको छ। नेपालको सन्दर्भमा जग्गा प्लटिङ गरेर बिक्री वितरण गर्ने कागजी प्रकृया झन्झटिलो नै छ। एउटै स्थानबाट कर र जग्गा पासको काम नहुने र भौतिक रूपमा नै गर्नुपर्ने हुँदा यो प्रकृया निकै जटिल छ। जग्गाको नक्सा, हाल साविक गरि चार किल्ला छुट्याउने लगायत अन्य कामहरू गर्नुपर्ने हुँदा थुप्रै जटिलता खप्नुपर्ने हुनसक्छ।

भू-प्रयोजनका प्रतिबन्धहरूः सरकारले जग्गाको खण्डीकरण र कृषियोग्य जमिनमा बस्ती विकास रोक्न भू–उपयोग नियमावली २०७९ जारी गरेको छ। जसअनुसार जग्गालाई कृषि, आवासिय, व्यवसायिक, वन क्षेत्र, सार्वजनिक उपयोग क्षेत्र लगायत १० क्षेत्रहरूमा वर्गिकरण गरिएको छ। एउटा उद्देश्यमा वर्गीकरण गरिएको जग्गा अर्को प्रयोजनमा उपयोग गर्न नपाइने व्यवस्था छ। वर्गीकरणमा परेको आफ्नो जग्गा अर्को प्रयोजनमा प्रयोग गर्नुपरेमा आधार र कारण खुलाई पेश गर्नुपर्नेछ।  

त्यस्तै, काठमाडौं उपत्यकामा आवासीय क्षेत्रमा न्यूनतम चार आनाभन्दा कम क्षेत्रफल भएको जग्गाको कित्ताकाट गर्न पाइने छैन। कृषियोग्य जमिनलाई काठमाडौँ उपत्यकामा ५०० वर्गमिटर (करिव १५ आना ३ पैसा) भन्दा सानो हुने गरी टुक्र्याउन पाइने छैन। तराइ र भित्री मधेशमा ६ सय ७५ वर्गमिटर (करिव दुई कट्ठा) को सीमा तोकिएको छ। यी दुई ठाउँ बाहेक अन्यत्र एक हजार वर्गमिटर (एक रोपनी १५ आना) को नियम बनाइएको छ। आवासीय क्षेत्रका लागि १३० वर्गमिटर (करिव चार आना डेढ दाम) भन्दा कम हुने गरी टुक्राउन नमिल्ने नियम बनाएको छ। ५०० वर्गमिटरभन्दा सानो कित्ताको जग्गा भए चौडाइभन्दा लम्बाइ चार गुणा भन्दा बढी हुने गरी टुक्रा गर्न प्रतिबन्ध लगाइएको छ ।

वित्तिय विकल्पः बैंक तथा वित्तिय संस्थाहरूले अविकसित प्रपर्टी खरिद गर्न वा यी जग्गाहरू धितो राखेर सीमित लोन प्रवाह गर्छन्। जसले गर्दा सर्वसाधारणका लागि अविकसित जग्गाहरूमा लगानी गर्न आर्थिक कठिनाइ आउन सक्छ।

तत्काल प्रतिफल नपाइनेः प्लटिङका जग्गाको किनबेचमा लगानीको प्रतिफल लिए जस्तो अविकसित जग्गामा सहज हुँदैन। प्लटिङ नभएका जग्गामा बाटो बिजुली जस्ता सुविधाहरूको व्यवस्था आफैले  गर्नुपर्ने हुन्छ। त्यसका लागि धेरै समय खर्च हुने हुँदा यस्ता प्रपर्टी किन्दा तुरुन्तै प्रतिफल पाउने सम्भावना न्यून हुन्छ।